Vendre un bien en Flandre quand on est francophone : le guide pratique

Vous avez hérité d'une maison à Anvers, vous possédez un appartement à la côte belge, ou vous avez acheté à Gand pour le travail avant de redéménager à Bruxelles. Le bien est en Flandre, vous êtes francophone, et le moment est venu de vendre. Bonne nouvelle : c'est tout à fait faisable, sans parler un mot de néerlandais. Mais il y a des règles spécifiques à respecter, sinon vous risquez de bloquer le dossier au pire moment.

Le cadre linguistique belge en pratique

La Belgique est un État fédéral avec quatre régions linguistiques : néerlandophone (Flandre), francophone (Wallonie), germanophone (cantons de l'Est) et bilingue (Bruxelles-Capitale). Pour une transaction immobilière, le principe est simple : la langue utilisée dépend du lieu où se trouve le bien, pas de la langue des parties.

Concrètement, si votre bien est à Bruges, Knokke ou Hasselt :

• L'acte authentique doit être rédigé en néerlandais
• Le compromis peut être en français si les deux parties l'acceptent et que l'agent ou le notaire est compétent en français
• Les documents administratifs (urbanisme, EPC, contrôle électricité) sont émis en néerlandais
• L'enregistrement et les démarches fiscales se font auprès de la Vlaamse Belastingdienst

Pas de panique. Tout cela se gère via un notaire bilingue, et la grande majorité des notaires des grandes villes flamandes parlent français.

Trouver un notaire bilingue

Les notaires belges sont organisés au sein de la Fédération Royale du Notariat Belge (Fednot). Sur leur site notaire.be, vous pouvez filtrer la recherche par langue parlée et par ressort.

Les villes flamandes où les notaires francophones sont nombreux :

• Anvers : nombreux notaires bilingues, surtout dans les quartiers Zurenborg, Eilandje, près du port
• Gand : la dimension universitaire et internationale facilite la pratique
• Louvain : présence d'études bilingues
• Côte belge (Knokke, Ostende, Blankenberge) : très forte proportion de notaires francophones, car la clientèle bruxelloise et wallonne y est massive
• Bruges, Courtrai, Hasselt : moins de notaires bilingues, mais ils existent

Recommandation pratique : appelez plusieurs études, expliquez votre situation et demandez explicitement si l'étude peut prendre le dossier intégralement en français pour les échanges, sachant que l'acte sera en néerlandais. La plupart accepteront sans difficulté.

Le certificat EPC : à ne pas confondre avec le PEB wallon

En Flandre, le certificat de performance énergétique s'appelle EPC (Energieprestatiecertificaat), pas PEB. La méthode de calcul est différente de celle utilisée à Bruxelles ou en Wallonie.

Points spécifiques de l'EPC flamand :

• Établi par un énergiedeskundige type A agréé par le VEKA
• Validité 10 ans, comme le PEB wallon
• Doit être disponible au moment de la mise en vente, mentionné dans toute annonce
• Coût typique : 200 à 400 € pour un appartement, 350 à 550 € pour une maison
• Depuis 2023, indication des recommandations de rénovation obligatoires sur 5 ans pour atteindre minimum la classe D

Un EPC wallon ou bruxellois n'est pas valable pour un bien situé en Flandre. Si vous avez fait établir un certificat PEB par erreur, il faudra recommencer avec un certificateur agréé flamand.

Les autres certificats obligatoires en Flandre

Au-delà de l'EPC, plusieurs documents sont exigés à la vente en Flandre :

• Contrôle de l'installation électrique : obligatoire si l'installation date d'avant 1981 ou n'a jamais été contrôlée. Coût 150 à 250 €. Délai de mise en conformité après vente : 18 mois.
• Certificat de la citerne à mazout : obligatoire si la maison est équipée d'une citerne aérienne ou enterrée. Validité variable selon le type d'installation.
• Renseignements urbanistiques communaux (stedenbouwkundige inlichtingen) : à demander auprès de la commune, délai 1 à 2 mois, coût 50 à 150 €
• Attestation du sol (bodemattest) : délivrée par l'OVAM, obligatoire à Flandre, atteste que le sol n'est pas pollué. Gratuit, demande en ligne.
• Attestation d'asbeste (asbestattest) : obligatoire depuis 2022 pour tout bien construit avant 2001 lors d'un changement de propriétaire. Coût 400 à 800 €.

L'attestation d'asbeste est l'un des écarts les plus marqués entre Flandre et les deux autres régions. À Bruxelles et en Wallonie, ce diagnostic n'est pas obligatoire à la vente (à ce jour). En Flandre, sans elle, le notaire ne peut pas signer l'acte.

L'annonce de vente : quelle langue ?

Aucune obligation légale stricte de publier en néerlandais. En pratique :

• Immoweb, le portail dominant, est bilingue. Vous pouvez publier en français, en néerlandais, ou les deux.
• Zimmo et Realo sont plus axés flamand mais acceptent les annonces françaises
• Les agences locales flamandes publient généralement en néerlandais ou de manière bilingue

Recommandation : publier au minimum en néerlandais. Votre acheteur potentiel sera vraisemblablement néerlandophone, et une annonce uniquement en français passera complètement à côté du gros du marché local.

Service de traduction immobilière : comptez 80 à 150 € pour une annonce de 300 mots traduite par un professionnel, soit largement rentable sur une opération à plusieurs centaines de milliers d'euros. Évitez la traduction automatique seule, les acheteurs flamands repèrent immédiatement les annonces traduites par robot et les écartent.

Le choix de l'agent immobilier

Deux options :

Agent bruxellois ou wallon qui couvre la Flandre

Possible mais souvent suboptimal. Connaissance limitée du marché local, des prix de quartier précis, du réseau d'acheteurs.

Agent flamand bilingue

Recommandé. Bien implanté localement, parle votre langue pour les échanges, négocie en néerlandais avec les acheteurs locaux. À Anvers et sur la côte, l'offre est abondante.

Critères de sélection :

• Titulaire IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers) : obligation légale en Belgique
• Commission négociable autour de 3 à 3,5% TVAC, hors mandat exclusif
• Mandat écrit obligatoire, durée max 6 mois renouvelable

La signature de l'acte : comment ça se passe pour un francophone

Le jour de l'acte authentique chez le notaire flamand :

1. L'acte est lu en néerlandais (lecture intégrale obligatoire)
2. Le notaire bilingue procède à une traduction simultanée ou explication en français pour les parties non néerlandophones
3. Une mention est ajoutée à l'acte précisant que les parties ont compris la teneur de l'acte grâce à la traduction du notaire
4. Chaque partie signe
5. Si l'une des parties ne comprend toujours pas suffisamment le néerlandais, un traducteur juré peut être présent (coût supplémentaire 200 à 400 €)

Beaucoup de francophones venant signer en Flandre demandent une copie traduite non officielle de l'acte pour leurs archives. Le notaire peut la fournir, comptez 150 à 300 € pour une traduction.

La fiscalité : un avantage substantiel

Vendre en Flandre signifie aussi que votre acheteur paiera des droits d'enregistrement significativement plus faibles qu'à Bruxelles ou en Wallonie : 3% pour habitation propre unique au lieu de 12,5%. C'est un argument fort à mettre en avant dans l'annonce pour les acheteurs primo-accédants.

Cela élargit votre bassin d'acheteurs potentiels et peut peser positivement sur le prix. Concrètement, un acheteur primo-accédant qui visite votre maison à Anvers et la même à Liège fera son arbitrage en intégrant ce différentiel fiscal qui peut représenter 20 000 à 30 000 € sur un bien à 300 000 €.

Pièges fréquents

• Faire établir un PEB au lieu d'un EPC : le certificat sera refusé. Toujours préciser au certificateur que le bien est en Région flamande.
• Oublier l'asbestattest : depuis 2022, blocage de l'acte sans ce document pour les biens construits avant 2001.
• Annonce uniquement en français : vous perdez 70-80% du marché local.
• Choisir un notaire wallon pour un bien flamand : possible juridiquement, mais l'acte devra être traduit/légalisé, et l'enregistrement auprès de Vlabel se complique. Choisir un notaire ressort du bien.
• Mandat IPI mal libellé : si l'agent n'est pas titulaire IPI, le mandat est nul et la commission ne peut pas être réclamée.

En résumé

1. Vendre en Flandre depuis la francophonie : possible, prévoir un notaire bilingue local
2. EPC obligatoire (≠ PEB wallon), à faire établir par un énergiedeskundige type A agréé VEKA
3. Asbestattest obligatoire depuis 2022 pour les biens construits avant 2001
4. Bodemattest et renseignements urbanistiques à demander
5. Annonce à publier en néerlandais (et français en complément) sur Immoweb, Zimmo, Realo
6. Acte en néerlandais avec explication française par le notaire bilingue, ou traducteur juré
7. Argument fiscal fort à utiliser : droits 3% pour habitation propre unique en Flandre

Pour aller plus loin : notre guide sur l'impact du PEB et de l'EPC sur les prix, et notre guide sur les droits d'enregistrement par région.

Procédures et tarifs à jour mai 2026. Les obligations linguistiques et les certificats requis évoluent régulièrement, en particulier en Flandre où la législation environnementale et énergétique est très active. Confirmez avec un notaire local avant toute mise en vente.